杭州全面放开限购，二手房可以买了吗？|晓报告
“2023年百城二手房挂牌价下跌2.35%。”文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）事到如今，杭州沉不住气了。2024年3月14日早晨，杭州市宣布全面取消二手房限购。以后在杭州市购买二手房，不再限制购房者户籍，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。杭州取消二手房限购的原因，在于巨大的挂牌量和下滑的交易量。根据贝壳研究院数据，截至2024年2月底，杭州二手房挂牌量已经来到14.99万套，环比新增3815套房源。当月，杭州二手房网签仅2543套，环比下滑62%。为缓解巨大的库存压力，杭州选择借助行政力量。通过“有形的手”帮助市场获得喘息机会，这样的案例在2024年已经出现多次。年初至今，北上广深接连放宽了购房政策，苏州也全面取消了住房限购政策。在中国最主要的城市们都接连放松限制之后，地产市场闪烁的信号似乎变得逐渐清晰——放宽，放宽还是放宽。于是，3月14日上午开盘后，杭州本土地产龙头绿城中国，带着旭辉、龙湖等各地大型房企公司，出现了一波明显的上涨。不过，施展行政力量的前提，常常是市场本身出了问题。挂牌量激增且短期内缺少接盘的城市，并不在少数。对于购房者来说，大半辈子的积蓄要投到哪座城市，才能不让自己捶胸顿足，这是一个值得仔细砸吧的问题。要研究当前全国二手地产，我们需要观察多项指标。比如当前市场当中有多少挂牌二手房，不同线级、不同城市、不同户型的二手房的出售周期和价格又如何。所以，小巴把其中的关键性数据分享给各位关注二手房的同学。百城月均挂牌量同比增长11.6%部分城市增幅明显我们关注二手房市场时的第一个重点是供给端，也就是挂牌总量及相关走势。最直观地看，2023年全国百城挂牌量出现了比较明显的增长。58安居客数据显示，从2022年初到2023年底，全国二手房挂牌量呈上升趋势，月平均挂牌量同比上涨11.6%，从432万套/月上涨至482万套/月。从图上可以看出，2023年有2个明显的挂牌量增长的时间点。▶▷第一个时间点出现在2022年末2023年初。疫情管控放开后，短时间内挂牌数量出现大幅回落，2023年春节后则出现了比较集中的挂牌。▶▷第二个时间点出现在2023年的第三季度。当时全国多个主要城市推出了“认房不认贷”的相关政策，楼市升温的情况下增挂的房东数量增加，同时九月、十月多个一线城市也开始执行类似政策，再次推动了挂牌量增加。58安居客研究院认为，2023年的挂牌量增加以政策驱动下的置换型挂牌需求为主。分城市线级来看，一线、二线和三四线城市月均挂牌数量分别为19.7万套/月、7.2万套/月和2.7万套/月。这组数字同比变化分别为-10%、22%和8%。换句话说，一线城市的挂牌数量在减少，但其他城市却在增加。在观察各线级城市月均挂牌量走势的同时，有两点值得注意：①一线城市挂牌量减少并非完全是真实回落，也可能是平台从严执行了“真房源”的标准。②各线级城市挂牌量增加，一定程度上源于市场对于二手房的需求在变高。比如在二线城市中，郑州出现了54%的同比增加。由于郑州的潜在购房者对于二手现房的偏好度更高，进而增加了房东的挂牌二手房意愿。同样的道理在三四线城市也适用。从一二线城市的具体情况来看，2023年北京的月均挂牌量出现了比较明显的增长，达到了17.33万套/月，同比增幅达到了13%。二线城市当中，月均挂牌量增长最多的3个城市分别为乌鲁木齐、重庆和郑州。购房者变得很小心不敢轻易接盘二手房站在市场的角度来看，2023年大部分城市都在面临二手房积压的窘境。事实上，2023年购房者寻找房源的热情也在降低。库存增加，购房热情降低，库存继续增加……在这样的螺旋当中，购房者作为主动的一方，正在更加谨慎地看待市场。总体来看，2023年全国百城二手房的需求热度同比下跌6.67%。分城市线级来看，一线、二线和三四线城市的找房热度也有不同程度的下跌。从具体城市来看，2023年深圳的找房热度出现上升，这在一线城市当中属于“仅此一位”。2023年，深圳是一线城市当中最先开始调整二手房市场的城市。究其原因是深圳的房价出现了比较早且比较明显的出现下降，所以相关政策出台，影响了市场上的供需关系。政策，仍然是影响着楼市交易的重要力量。所以沿着这条思路再看北上广三地的交易热度，就能更深刻地理解为什么这三座城市的找房热度出现了下跌。比如上海的跌幅最大，是因为出台调整政策的时间较晚，同时上海实行比较严格的新房限价政策，也让潜在购房者把目光更多地看向了新房。在统计的32座二线城市当中，12座城市的找房指数同比上升，其中包括了西宁、呼和浩特、兰州等城市。这些城市主要集中于中西部，在人口政策全面放开的情况下，涌入的人口也对当地的住房市场产生了比较大的影响。由于新房交付可能存在问题，所以中西部二线城市的新居民，也会提高对二手房的重视程度。在购房者对不同城市二手房的需求之上，我们也需要更深入地了解购房者对房子本身的需求。2023年，潜在购房者在观察一座城市的二手房时，更偏好哪些房型的房源？这个问题有助于我们更深入地了解当前市场的购房需求。从不同户型找房热度占比来看，普遍存在中小户型的找房热度占比上升的趋势。其中，一线城市中小户型找房热度占比上升，这一点和中小户型占比增加相关，也和一线城市资产价格较高、刚需型购房者较多有关。由于三四线城市新开发的小户型房源数量相对较少，部分入门级刚需可能只能通过二手房市场满足其需求，并且随着整体大环境处于相对低迷的状态，通过增加杠杆率实现大户型需求的可能性也出现了减少的情况。挂牌周期和挂牌价是最无法绕开的两大指标挂牌多久才能出手，出手价格如何——二手房市场信息的重头戏，来了。2023年，全国百城二手房的平均挂牌时长是82.23天，同比上涨14.1%。造成该局面的原因大致来自3个方面：◎挂牌时间拉长，首先表明2023年购房者对于购买二手房的意愿相对不足，从而影响了交易周期。◎其次是政策频出的情况下，购房者观望意愿强烈。“早买早享受，晚买享折扣”的情绪逐渐占领上风。◎楼市大环境受困的情况下，挂牌量正在增加，购房者能够考虑的房源数量正在变多，再次拉长了选房周期。从各线级城市的数据来看，挂牌时间延长的幅度为一线城市>二线城市>三四线城市。在这两年间，一线城市的挂牌时长从45天上涨至86天，涨幅达到88.7%。二线城市的涨幅为30.5%，三四线城市的涨幅较小，但也达到了22.1%。不过，三四线城市挂牌时间涨幅最小的原因在于较大的基数，以及本身就活跃度相对较低的市场环境。在2022年初，三四线城市的挂牌周期已经超过了70天。2023年，多数城市的二手房挂牌时间仍在拉长。▶▷一线城市当中，北京、广州的二手房挂牌时间同比增长约1/3，深圳却增长了55.5%。在2023年2月和8月，深圳都出现过平均挂牌时长超过100天的情况。▶▷二线城市当中，绝大部分城市的挂牌时间都出现了上涨，依旧以沿海城市为主，比如宁波、厦门和大连等城市，这些城市的上涨幅度也是最大的。但在这些城市当中，杭州、西宁和乌鲁木齐是仅有的挂牌时间同比缩短的城市。追溯其原因，也是因为相应的政策调整刺激了楼市。▶▷三四线城市的主旋律也是周期拉长，比如东莞的涨幅达到了40%。三四线城市的楼市调整，在更大程度上受到经济周期等大环境的影响，购房需求减少导致的成交低迷，也进一步拉长了二手房的挂牌时间。而在三四线城市当中，三亚的表现良好，原因在于文旅经济的提升，让更多的人流涌入海南和三亚，进而提升了一部分购房需求。卖房周期拉长的情况，让一部分卖房者失去了耐心，进而以更低的价格挂牌。2023年，百城二手房的月均挂牌价为13923元/每平方米，同比下跌2.35%。其中2023年12月的挂牌均价达到两年内的低点，为13240元/平方米，相较2022年的高点下跌7.59%。从图形上来看，2022年的二手房均价处于相对稳定的状态，2023年则进入了快速下跌的通道。从各县级城市的二手房挂牌均价走势来看，其低点都出现在2023年12月，但不同线级城市出现高点的时间有所差异。一线城市挂牌价的高点出现在2023年2月，二线、三四线的高点则出现在2022年的2月。当前，各线级城市的价格相较高点分别下跌3.75%、8.82%和9.13%。美国社会学家查尔斯·丁波说人民迁移的过程不仅需要用手投票，也要用脚投票。作为迁徙者、购房者，过大的投注不仅考验家庭对于一座城市的信心，也在考验自身下注的勇气。对于每一个彻夜难眠思考买房的个体来说，仍然需要大量的数据支撑自己的观点和信心。大头有话说刘晓博知名财经评论员为什么杭州取消了二手房限购？去年12月和今年1月，杭州平均二手房月成交在6800套左右。按照这个成交速度，消化接近15万套的挂牌量需要22个月。过去5年累计的土地出让收入，杭州更是高达1.22万亿，仅次于上海，位居全国第二。如果按照人均卖地金额计算，杭州高居第一。连续多年高强度、大规模的土地出让，让杭州这些年新建了很多房子。不过，由于杭州过去几年经济发展态势非常好，大量外地人涌入杭州谋生或投资房产，再加上新房有限价（跟二手房有价格倒挂），所以新房市场成交量比较高，不断涌现网红盘。由此也带来严重的问题：投资客买房子不是为了住，而是为了赚钱。买了之后，肯定会择机套现。但二手房市场严重缺乏接盘侠。所以杭州不断降低二手房限购门槛，到今天完全取消限购。不过，杭州的新房依然限购。新政出来后，或许有人问，杭州的房子可以买吗？这个要因人而异、因盘而异。杭州核心区的优质不动产有长线投资价值，但如果二手房价格比同地段、同品质、同学位的新房贵，就不值得买。杭州至今尚未取消核心区新盘限购，而广州核心区超过120平方米的新房已经取消了限购。纯投资的话，应该优先考虑广州核心区的新盘。说实话，我对杭州至今仍然保留较高门槛的新房限购不太理解。作为一个二线城市，杭州应该全面取消所有楼市限制措施。杭州楼市连续多年天量的供应，需要几年时间来充分消化。刘德科德科地产频道总编辑、博士微信公众号：德科未来城市杭州取消二手房限购，不是开头，而是结尾——杭州不是开启了新一波全国头部城市楼市放松政策，而是收官上一波的楼市放松政策。上一波楼市放松政策的起点，是2024年1月26日住建部宣布“充分赋予城市房地产调控自主权”。广州、苏州迅速响应，大尺度地放开了限购；上海、北京和深圳也赶在春节前，微微放松了限购；杭州反应比较迟缓，拖过了春节，拖过了两会，姗姗来迟。那么，成都与南京呢？它们早在上上波（2023年9—10月份）就已经大尺度放开了限购。全面取消二手房限购之后，杭州仍然是除京沪深以外限购最严的城市。这一次全面取消二手房限购，政策效应能持续多久？大概一两个月左右。一两个月之后，如果没有后续政策跟进，市场又会重归冷寂。就杭州而言，房地产市场最大的问题在于新房限价。杭州和上海一样，是全国极少数仍然拥有一二手房巨大价差红利的城市，仍然有一些楼盘只要摇中就能猛赚几百万。但如果杭州全面取消限价之后，那些现在只准卖不到5万元/平米的楼盘，会立即回弹到市场真实价格的8万—10万元/平米，就导致名义上的平均房价出现结构性上涨，这也是政府目前不愿意看到的。本篇作者|陆泓|责任编辑|何梦飞主编|何梦飞|图源|VCG
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