华润置地李欣：地产高歌猛进时不冒险，低迷时也不悲观
华润置地2022全年业绩发布会现场，公司执行董事、董事会主席李欣，执行董事、首席运营官张大为，执行董事、首席战略官谢骥，执行董事、首席财务官郭世清等出席会议。中房报记者 李红梅 北京报道“未来发展核心导向有两个指标：实现有利润增长的营收和有现金流的利润。”在回答中国房地产报记者电话提问时，华润置地执行董事、董事会主席李欣说，公司坚持长期主义，地产高歌猛进时不冒险，地产低迷时也不悲观，做一些必要的战略调整，做有质量的规模增长。3月29日，华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”，HK.01109）发布2022年业绩报告。报告期内，华润置地实现综合营业收入2070.6亿元，同比减少2.4%。其中开发物业收入1761.6亿元，投资物业（包括酒店经营）营业收入170.2亿元，同比下降2.4%。如剔除租金减免影响，营业额为192.6亿元，同比增长10.5%。值得一提的是，其物业板块实现营业额120.2亿元，同比增长35.4%。年末华润置地手持现金975亿元，三道红线指标稳居绿档。代建代运营、产业和长租领域等多元多赛道的业务优势，帮助华润置地抵御了行业周期，展现出发展韧性，这也符合华润置地作为地产央企的一贯稳健作风。“今年预计有超过3000亿元的销售可以实现。”华润管理层表示，2023年继续坚持稳健为先，量入为出，会合理把握投资节奏。2022年营收2070.6亿元三道红线指标稳居绿档财报数据显示，华润置地营业额2070.6亿元，同比基本持平。全年实现签约额3013亿元，签约排名上升至行业第四，其中当年拿地当年开盘项目30个，贡献签约额376亿元。跟大多数房企一样，受市场及企业流动性影响，公司营业利润有所下滑。华润置地2022年毛利542.9亿元，同比减少5.09%，毛利率26.2%，归属股东净利润280.91亿元，同比减少13.3%。从行业来看，2022年整个房地产市场呈现低迷状态，房企的转型迫在眉捷。“2022年是地产模式新旧转换之年，结合外部市场环境，公司从内部战略考量做了很多工作。”李欣认为，过去两三年，中国房地行业经过了深度调整，当下发生了格局性变化。“公司从内部检讨‘十三五’战略，谋划‘十四五’布局，从战略上坚持‘城市投资开发运营商’定位，加强三个主航道和一个生态圈业务”。在业绩会上，华润置地管理层多次谈到稳定，认为公司坚持“调结构、调节奏、调布局”，聚焦高能级城市，做到了精准投资。一二线城市签约占比提升至87%，其中前十城市签约占比同比提升11个百分点至61%，受此结构性影响，全年签约面积同比下降18.8%，签约均价同比提升17.5%。报告期内，华润置地新获取项目71个，总地价1442亿元，权益地价1102亿元，权益比76%，一二线城市投资占比92%，在深圳、南京等地获取优质商业综合体项目，新增土地储备面积1095万平方米；开发销售业务结算收入1762亿元，在收并购上有斩获优质项目；物业板块万象生活并购禹洲物业服务有限公司、江苏中南物业服务有限公司和四川九洲千城物业服务有限公司，物管规模挺进行业前十。“2022年公司与租户共克时艰，减免符合条件的租户租金共计约25.2亿元。”华润置地执行董事、首席财务官郭世清说。经营性不动产业务收益按年下降2.4%至170亿元。还原减租影响，租金收入193亿元，按年增长10.5%，其中，购物中心租金收入占比升至82%，写字楼及酒店业务营业额分别占比11%及7%。租金覆盖股息及利息倍数为0.99。从债务结构来看，2022年，境外平均融资成本攀升1.3个百分点至4.1%。郭世清解释公司加大境内低成本融资规模，年末加权平均融资成本仅上升4个基点至3.75%，维持在行业最低梯队；平均债务期限拉长至5.4年。“截至12月末融资储备折合人民币964亿元，短期债务覆盖率达1.54倍，三道红线指标稳居绿档。”2023年预计销售3000亿元新开10家购物中心华润置地管理层判断，2023年，中国经济长期向好的基本面不会变，房地产在国民经济中的地位和作用不会变，房地产市场的巨大潜力也不会变。“预计公司今年可以实现超过3000亿元的销售额”。对于今年楼市出现的短暂“小阳春”和接下来的走势，华润置地执行董事、首席运营官张大为在回应中国房地产报记者提问时分析，因为有不确定性，接下来市场仍会有不小的压力，会呈现分化状态。张大为认为公司当下土地储备和可售货值，能满足今年3000亿元的销售目标。截至2022年12月31日，华润置地总土储面积6478万平方米，其中开发销售型业务土储面积5491万平方米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平方米，其中购物中心占比68%，一二线城市面积占比78%。“土地储备布局与结构优质，可保障本集团未来三年以上的发展需求。”好消息是，随着疫情稳定及促销费政策，中国消费市场持续回暖，华润置地购物中心零售额自2023年1月起呈现出显著修复趋势，1月~2月重奢及非重奢零售额同比增幅分别为18.4%及25.4%，同店分别反弹9.1%及11.8%。“2023年，计划在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心。”华润管理层说，2022年末，华润置地在营购物中心 66个，已有23个城市实现2个及以上购物中心布局。根据计划未来几年每年新开业购物中心10个或更多，预计2026年末，在营购物中心将增加至111个。张大为介绍，2023年，华润置地总可售货源5384亿元，可售资源城市能级及产品类型结构优质，其中89%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市，住宅产品占比77%。谈及未来的发展节奏，李欣说，华润置地既没有在地产高歌猛进时冒险，也没有在行业低迷时悲观。会坚持寻求有质量的增长。公司在开发型物业方面，会加强周转效率的提升和经营策略；在经营性不动产方面，会做好管理效率的提升，提高经营性不动产的资产回报率；在轻资产方面，注重盈利能力，保持行业领先状态；在投资端，坚持深耕策略，重点布局28个城市。“坚持量入为出的原则，在确保现金流安全的情况下进行投资，保持均衡式发展。”华润置地管理层认为，当下虽然面临着需求实质下降、盈利空间受限、区域分化加剧等风险，但伴随着行业向新发展模式过渡，国家大力发展保障性租赁住房，行业赛道明显拓宽。“长租、产业REITs迎来机遇期，经营性不动产价值将得到释放；科技创新、智慧城市建设等方面也将迎来新的发展机遇。”
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