融信销售增长面临考验:待开发土储面积剩90万平一季度销售同比降八成
图片来源：网络出品|搜狐地产&焦点财经作者|陈盼盼编辑|吴 亚随着整体市场止跌回升，一季度百强房企业绩同比回正。但出险房企的销售情况依旧不容乐观。中指研究院统计，1-3月，债务违约企业的销售额普遍下降30%以上，个别企业降幅超过60%。其中，融信（ 03301.HK）一季度销售额38.65亿元，同比下降80.9%。该跌幅居已公布经营数据的房企前列。面对流动性困境，融信将希望寄托在销售回款上，但2022年停止拿地，期末待开发土储仅剩90万平，未来能否支撑其销售增长尚待观察。 一季度销售额38.65亿，同比下降80.9%春节以来，房地产市场走上温和复苏之路，百强房企业绩同步改善。从中指研究院公布的数据来看，一季度百强房企销售总额17589.5亿元，同比增长8.2%。其中，3月份销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%。中指研究院指出，今年以来，随着经济预期边际好转，各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到一定释放，叠加房企紧抓机遇加速推盘，3月销售额有较大提升。与行业相比，融信的销售表现略显疲软。4月6日，融信披露，2023年3月单月合约销售额为15.37亿元，而2月单月为13.34亿元，环比增长15.2%。2023年1-3月，融信累计实现合约销售额约38.65亿元，较2022年同期的202.31亿元下跌约80.9%。不仅低于百强房企平均8.2%的增长率，还低于所处TOP51-100房企梯队的5.4%增长率。而在去年，融信累计实现合约销售额约578.73亿元，同比降62.79%。“企业发生债务违约，保交楼成为消费者关注的重要因素，企业品牌受到很大损害，购房者对其信任度较低，严重影响企业的销售业绩”，中指研究院企业研究总监刘水表示。2022年全年，融信销售额为合约销售金额约578.7亿元，同比减少62.79%。销售疲软对于融信减轻流动性压力、偿还债务不是件好事。2022年7月，融信因两笔美元债利息，共计2786.55万美元未按时支付，构成实质违约，进而流动性问题浮出水面。随后，融信多笔境内外债因无法兑付，相继违约。其在年报中透露，截至2022年末，集团有106.55亿元借款构成违约。“于2022年12月31日后，集团并无按预定还款日期偿还若干其他银行及其他借款。”年报显示，2022年，融信录得亏损收入300.59亿元，同比减少约9.69%；同时，年内溢利转盈为亏约达124.4亿元。截至2022年末，其录得流动资产淨值340.7亿元，借款的即期部分为197.85亿元，而其现金及现金等价物（不包括受限制现金）为55.69亿元。对此，融信表示，已制定措施以减轻流动资金压力，包括寻求多元化融资、积极与债权人沟通、节约经营成本，以及加强销售和回款等。融信称，“近期放宽有关预售规定的政策，激发了买家兴趣并刺激了需求。集团将继续积极调整销售及预售活动，以更好应对不断变化的市场环境”。惠誉曾分析称，在短期内，融信将高度依赖可用现金和从合同销售产生的现金以清偿债务。 待开发土储仅剩90万平，销售弹药不足摆在眼前的是，融信可供销售的土地可能不够用了。在业内，闽系房企融信有着“地产收割机”的称号。最具代表性的项目是在2016年，融信以110.1亿元拿下上海静安中兴地块,并14.3万每平创下最贵单价地王纪录。融信和欧宗洪借此一战成名。2017年，融信又一鼓作气，用近400亿元的代价，拿下杭州、厦门等城市的78块土地，总建筑面积达1481.5万平方米。凭借2016年-2017年囤积的土储，融信的销售规模迅速攀升，从2015年的百亿出头跃升到了2018年的1218亿，晋升为当年的“黑马”。随后几年，考虑到行业及市场环境变化，融信的拿地节奏相对放缓，2019年-2021年，分别新增土地储备730.55万平方米、872万平方米、457万平方米。与此同时，融信合约销售面积为654.77万平方米、725.09万平方米、733.66万平方米，销售去化面积逐渐超过新增土储面积。到了2022年，因流动性压力，融信直接暂停拿地。截至2022年末，其土地储备的总建筑面积约为2492万平方米，其中约930万平方米为持作出售已竣工物业，约1470万平方米在建。至此融信剩余待未来开发的土储仅约90万平方米，较2021年末的180万平方米减少一半。而这90万平方米土储能为融信贡献多少销售和回款尚不可知。可供参考的是，2022年，融信合约销售建筑面积为250.95万平方米，合约销售金额为578.73亿元。虽然融信的土储相对不足，但土储质量较高。截至2022年末，融信2492万平方米的总土储中，一二线城市占比为83%，且土储平均成本8022元/米，安全系数较高。随着房地产市场复苏，这些高能级城市土储将有望支撑融信销售业绩的增长。融信在年报中表示：“相对优质的土地储备为集团的销售及现金流提供了有效支持”。
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